Por que confiar em quem não é legalmente habilitado para transações de imóveis?
A crescente atuação de profissionais não legalmente habilitados na tramitação de processos imobiliários enfatiza a necessidade de diferenciar entre mediação comercial e assessoria jurídica qualificada.
Num mercado imobiliário extremamente dinâmico, o aumento nas transações vem acompanhado por uma elevação dos riscos envolvidos. Quantas vezes já ouviu a frase: “Não se preocupe, eu cuido de tudo”? Quando esse “tudo” inclui a realização de atos jurídicos por indivíduos que não têm a devida autorização, não se trata mais de uma simples informalidade. Isso pode acarretar representação inadequada, vícios no negócio e, em muitos casos, configurar uma verdadeira atuação ilícita, o que a legislação prevê e penaliza.
O acompanhamento apropriado começa pela obtenção e análise da documentação relativa ao imóvel: certidão permanente do registro predial, verificação da titularidade e eventuais ônus, consulta da caderneta predial emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira, confirmação da licença de uso ou da respectiva isenção fornecida pela Câmara Municipal competente – a qual, em determinadas circunstâncias, pode ser dispensada por lei –, além da verificação do certificado energético, quando legalmente exigível, promoção das comunicações referentes ao exercício do direito de preferência e, no caso de condomínio, obtenção da declaração de inexistência de dívidas. Pode ser necessário também assegurar a regularização sucessória, ou seja, solucionar questões em que o imóvel ainda esteja registrado em nome de falecidos, o que requer a habilitação dos herdeiros e a quitação do Imposto do Selo.
Na sequência, elabora-se o contrato-promessa de compra e venda, onde são estabelecidos prazos, garantias e responsabilidades das partes envolvidas. Antes da transmissão definitiva, é necessário efetuar o enquadramento fiscal e a liquidação do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto do Selo.
Por fim, a transmissão é formalizada por meio de Documento Particular Autenticado, que serve como substituto da escritura pública. Nesse momento, realiza-se a verificação da identidade, capacidade e legitimidade das partes, o controle da validade das procurações apresentadas e o cumprimento das exigências legais pertinentes, seguido do respectivo registro dentro do prazo estipulado.
Como pode observar nesta síntese, a compra e venda de imóveis não se restringe a uma gestão administrativa de documentos. Trata-se de um ato jurídico com sérias implicações patrimoniais, que requer suporte técnico especializado. Não confie esses procedimentos a quem não possui a devida habilitação legal para realizá-los. A segurança do negócio começa com a escolha de um profissional qualificado.
